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            開放式小區如何管理 物管公司建議開放做到三前提

            放大字體  縮小字體 發布日期:2016-02-24   瀏覽次數:382
            核心提示: 豐寧小區內的道路一直都是對外開放的,但非常擁堵  21日發布的
             
            豐寧小區內的道路一直都是對外開放的,但非常擁堵
            豐寧小區內的道路一直都是對外開放的,但非常擁堵 

              21日發布的《中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發展的“路線圖”。

              《意見》中提出:“新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。”

              這一提法引發了網友熱議。“購房時,小區內的道路都算公攤交了錢,屬于小區業主共同所有。如果開放了,是不是違背了現行的《物權法》,是否會損害業主的利益?”“小區開放后安全性如何保障?物業如何管理?”……

              對此,昨日,記者走訪調查后發現,大部分居民對小區道路對外開放有疑慮;物管公司認為,開放式小區管理存在一定難度。

              現場走訪

              管理難點1

              路窄亂停亂放 交通擁堵難發揮微循環功能

              其實在昆明,也不乏開放式住宅小區。比如棕樹營小區、白馬小區、豐寧小區等老舊小區,都是開放式小區,社會車輛都可以自由駛入小區內部道路。但因為停車場緊缺(占道停車)、安保措施不到位、管理混亂等硬件、軟件方面的因素,上述開放式小區也存在很多弊端。

              昨日下午,記者走訪豐寧小區發現,該小區北區共有4個出入口,其中兩個通往茭菱路,一個通往近華浦路,一個通往西二環。小區內車多人雜的現象比較突出。由于小區內部只有一個不大的露天停車場,遠遠不能滿足住戶停車需求,原本就不寬敞的道路兩邊停滿了私家車,留下的路面只夠一輛轎車勉強通過,如果遇到迎頭車很難避讓。順著豐寧路在小區內繞上一圈,4米左右寬的道路兩邊都停放著車輛,人車混行,十分擁堵。

              此外,豐寧小區內臨街一樓有很多餐館和小商店,店鋪門口停滿了轎車、電動車,交通混亂,外來車輛如果選擇從小區內部抄近道,只會更加“添堵”。

              豐寧小區內有個小型露天停車場,停車場內已經停滿了車輛??词剀囕v的師傅說,小區業主的車輛原本就多,而時常有很多外來車輛停放在停車場內,使得很多業主不得不把車輛停放在豐寧路邊或者單元樓下的過道上。

              “小區開放性管理,弊端實在太大。”豐寧小區業主張先生說,“小區內停車位本來就少,業主沒有固定的停車位,外來車輛太多,豐寧路上的停車位都被停滿了,很多時候找個停車位都很難。”

              管理難點2

              環境衛生臟亂差 人員混雜治安隱患大

              除了交通擁堵、停車難等問題,豐寧小區內的環境衛生也十分糟糕。整條豐寧路上,紙屑、袋子、飲料瓶等垃圾隨處可見,綠化帶內也有很多垃圾。一些小區內的餐館門前,還殘留著油污、瓜子殼之類的東西。

              正在小區內打掃衛生的一名環衛工說,小區內每天的垃圾量都很大,一方面是因為很多業主不愛護環境,另一方面也是因為來小區內購物或吃飯的外來人員多。“平時一天至少要打掃5次,有時候要打掃7次,每次都能掃好幾筐垃圾,尤其餐館門口,外面進來吃飯的人太多了,經常亂扔垃圾。”

              “開放性小區的環境衛生是一個很大的問題,就像我們小區一樣,環境太臟亂了,綠化已經被人破壞得不成樣,雖然環境衛生差和業主也有很大關系,但由于小區是開放的,從外面進來的人員也難辭其咎。”業主陳女士說,她不支持小區開放式管理。

              豐寧小區治安差也成為業主詬病的問題。該小區內人流量很大,除了業主之外,還有很多賣東西的小攤販、過路的人以及一些到小區內吃東西、購物的市民。該小區由于是老舊小區,每棟單元樓幾乎都沒有安裝門禁系統,外來人員可以直接進入單元樓梯。任意挑選小區內的一幢單元樓,走上樓梯看到,樓道內的臺階上和墻壁上,都粘貼著很多的小廣告。

              雖然小區被分隔成多個庭院,每個庭院內大約有3至5幢居民樓,庭院也設有一道鐵門,但卻并不是每個庭院門口都有保安看守。

              另外,豐寧小區內的監控設施也不完善,除了小區主干道豐寧路上有少量攝像頭外,在小區庭院內,單元門口,幾乎見不到攝像頭。因此,對于這樣的開放性小區來說,盜竊事件是很容易發生的。

              “小區里面人太雜亂了,外來人員太多,治安管理難度大,上班時間長的話,每個庭院里面有哪些業主還是很熟悉的,但對于剛來上班的保安,就很難分辨業主和外來人員。”保安李先生說。

              管理難點3

              小區道路難移交

              交警很難插足

              小區內道路對外開放,成為公共道路,發揮城市微循環路網功能。10多年前,昆明就開始嘗試這一做法。如今,昆明部分小區的道路已經成為“主干道”,每天車水馬龍。但由于小區業主要停車,道路狹窄,擁堵不堪。小區道路開放后,社會車輛多起來,實際上是在發揮公共道路的功能,但管理上還是由小區物管在負責,交警很難插足,因此這些道路大多沒有交通信號燈,占道停車現象嚴重,很大程度上影響了公共交通功能的發揮。

              最典型的是金實小區內部道路,路口到現在都沒信號燈;停車沒按照與路沿石平行的方向、而是斜著、橫著停放。就是因為金實小區自建的金實路、金菊路、金秋路等屬于小區物管公司負責管理,交警很難插足管理。

              金實小區物管公司表示:“我們這些道路都是為了方便商鋪經營,為顧客提供車位,并不是公共道路,現在大量的社會車輛從小區道路通過,才導致交通擁堵。我們曾經向轄區政府提出,要求按照規定辦理市政道路的移交手續,但每年上百萬元的道路清潔、維護等費用又無人承擔,因此,小區內道路還是歸物業公司管理,對于停車方式、是否安裝路口信號燈,我們可以自己做決定。”

              大型小區占地面積大,把原有的公用道路涵蓋在內的也有。最典型的是創意英國小區,之前有一條從滇緬大道到茭菱路的小道,創意英國小區建起來后,這條小路成為小區主要進出口,社會車輛一開始還能橫穿小區而過,后來小區物管在出入口限行桿后,社會車輛進出都要有卡,不能隨便通行了。

              10年前昆明提出打通斷頭路時,交警提出了一些很好的建議。比如,打通丹霞路連接西苑浦路、打通近華浦路接大觀路,就是交警二大隊提出來的,現在這兩條路成為白馬片區的主干道。但是,要讓產權屬于小區的道路變成公用道路,確實有很多利益糾葛。比如,近華浦路白馬小區這一段、丹霞路連接西苑浦路一段,道路兩側斜插式、橫向停車,交警也不能開罰單,因為道路的業主是小區。

              各方聲音

              業主:

              小區對外開放

              會影響居住環境

              記者在豐寧小區內隨機采訪了10多名業主,大家均認為,開放式小區存在的最大弊端便是治安問題。“小區時常發生盜竊事件,尤其春節前一段時間,每個月都有住戶家中被盜。”住戶朱先生認為,在開放式小區內居住,最好買份家財險之類的保險,如果發生盜竊之類的事件,賠償才有保障。

              太平洋財產保險昆明分公司的工作人員介紹,他們公司設有家財險,業主如果購買該種保險的話,發生盜竊之類的事情,會有相應的賠償。而中國平安財產保險云南分公司的工作人員也表示,在他們公司的家財險中,有附加保險盜搶綜合險,該險種很適合開放式小區。

              記者隨機采訪了40位市民,多數市民不支持小區道路對外開放。他們普遍認為,小區開放后,老人孩子的安全問題、人身財產安全問題、噪音污染問題、環境衛生問題很難有保障。

              物管:

              小區要開放

              硬件軟件要成熟

              豐寧小區物管處的工作人員介紹,豐寧小區是昆明較早的開放式小區的試點,但效果卻不理想。無論從治安、交通或衛生等內部管理來看,都存在很大的缺陷。“由于小區對外開放,社會車輛、人員可以隨意進出,小區內的治安壓力很大,雖說小區內有20多名保安,庭院內也有人看守,但全靠人來看守的管理方式還是有很多不足之處,但如果在小區內安裝高清監控攝像,光靠業主繳納的物業管理費是遠遠不夠的。”
            該工作人員說,雖然小區內有多名保安巡邏,但外來人員較多,無法避免盜竊等事件。“那些亂貼小廣告的人,實在是防不勝防,這些問題是很難管理的。”該工作人員表示,小區物業管理費不高,而保安和環衛工有好幾十名,除了支付保安和環衛工的工資外,還要配備小區內的很多設施,對于這樣一個開放式小區,單靠物管公司來管理很不容易。

              “小區實現對外開放,必須要有一個成熟的條件,否則很難避免各種問題的出現。比如,要有足夠的停車位滿足業主停車,讓小區道路發揮交通微循環功能;要配備現代化的安防科技措施,每棟單元樓安裝門禁系統和高清攝像頭,預防入室盜竊。”該工作人員說。
             
             
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